Φορολογία εισοδημάτων από airbnb και booking – Τι ισχύει

Πώς φορολογούνται τα εισοδήματα από μισθώσεις ακινήτων Airbnb για το 2026

Η Airbnb είναι ιστοσελίδα καταχώρησης, εύρεσης και ενοικίασης καταλυμάτων. Πρόκειται ουσιαστικά για μια ηλεκτρονική πλατφόρμα, που φέρνει σε επικοινωνία τον οικοδεσπότη με τον πελάτη, ενώ είναι ταυτόχρονα υπεύθυνη για την διεκπεραίωση της διαδικασίας της κράτησης. Δεν είναι μόνο αυτή η πλατφόρμα, καθώς υπάρχουν επίσης η booking , η expedia και άλλες.

Στην πορεία θα δούμε τα πάντα γύρω από την φορολογία για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Αirbnb και Booking.

Βραχυχρόνια μίσθωση και περιορισμοί

Για να θεωρείται η μίσθωση βραχυχρόνια, θα πρέπει το χρονικό διάστημα μίσθωσης να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (59) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος, ανεξάρτητα αν γίνεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας ή όχι.

Λόγω της ραγδαίας εξάπλωσης του φαινομένου των βραχυχρόνιων μισθώσεων (Booking, Airbnb) και της κατακόρυφης αύξησης των τιμών των ενοικίων πρόκειται να επιβληθούν κάποιοι περιορισμοί όσον αφορά την εκμετάλλευση των ακινήτων. Οι περιορισμοί αυτοί είναι:

• Ο περιορισμός βραχυχρόνιας μίσθωσης του αριθμού των ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος.
• Ανώτατο όριο μίσθωσης βάσει ημερών για κάθε ακίνητο. Πχ να μην υπερβαίνει τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος.

Φορολογία για βραχυχρόνιες μισθώσεις airbnb

Σύμφωνα με τον ν. 4446/2016 εισήχθη για πρώτη φορά ένα κανονιστικό πλαίσιο για την πρόσκαιρη και βραχυχρόνια εκμίσθωση καταλυμάτων μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας Airbnb. Ειδικότερα, ρυθμίστηκε η Φορολογία airbnb των εσόδων που προέρχονταν από την εκμίσθωση αυτών των καταλυμάτων.

Το εισόδημα που αποκτά κάθε φυσικό πρόσωπο από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου πρέπει να δηλωθεί υποχρεωτικά, γιατί αποτελεί εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Τα εισοδήματα αυτά θα αποτυπωθούν αναλυτικά στον έντυπο Ε2 και μετά θα μεταφερθούν αυτόματα στο έντυπο Ε1. Τα μισθώματα φορολογούνται ως εξής:

• 15% για εισοδήματα έως 12.000€
• 25% για εισοδήματα από 12.001 έως 24.000€
• 35% για εισοδήματα από 24.001 έως 35.000€
• 45% για εισοδήματα πάνω από 35.000€

Το εισόδημα που αποκτάει ένα φυσικό πρόσωπο από τη βραχυχρόνια μίσθωση έως δύο ακινήτων φορολογείται με την κλίμακα των ενοικίων, όταν είναι επιπλωμένα και δεν παρέχεται άλλη υπηρεσία εκτός από τη διαμονή και τα κλινοσκεπάσματα.

Για να υπάρχει απαλλαγή ΦΠΑ για ένα φυσικό πρόσωπο που έχει εισόδημα από 2 ακίνητα, θα πρέπει να παρέχεται ΜΟΝΟ η υπηρεσία παροχής κλινοσκεπασμάτων (π.χ. υπηρεσίες καθαρισμού, παροχή φαγητού κ.λπ.). Σε περίπτωση που υπάρχουν κι άλλες παρεχόμενες υπηρεσίες, αυτές αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα και ισχύουν άλλες νομικές και φορολογικές διατάξεις.

Τέλος ανθεκτικότητας

Το τέλος ανθεκτικότητας αντικατέστησε τον παλιό φόρο διαμονής. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση επιβάλλεται ανά ημερήσια χρήση και ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα.

Για κάθε διανυκτέρευση στο κατάλυμα καταβάλλεται ένα επιπλέον που ορίζεται ως τέλος ανθεκτικότητας, μετά από μηνιαία δήλωση που υποβάλλεται στο ταξις.

Φ.Π.Α. και επιχειρηματική δραστηριότητα

Τα φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται από 2 ακίνητα και πάνω με το καθεστώς της βραχυχρόνιας μίσθωσης, πρέπει να προβούν σε έναρξη εργασιών, να τηρούν λογιστικά βιβλία  και να ενταχθούν στο καθεστώς ΦΠΑ.

Ένα Νομικό πρόσωπο που έχει δραστηριότητα την εκμετάλλευση ακινήτων, φορολογείται για το εισόδημα αυτό σαν κέρδος αλλά και με την επιβολή του ΦΠΑ με συντελεστή 13%. Ειδικά για τα νησιά Λέσβο, Χίο, Σάμο, Κω και Λέρο ο ΦΠΑ είναι 9%.

Οι ΚΑΔ που πρέπει να έχει μια επιχείρηση διαχείρισης ακινήτων για υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι : 55.20.11.6 και 55.20.11.7

Φορολογία ατομικής επιχείρησης 2026

Όταν το εισόδημα λογίζεται ως εισόδημα προερχόμενο από ατομική επιχειρηματική δραστηριότητα, τότε φορολογείται ως εξής:

Ο συντελεστής προκαταβολής φόρου είναι 55%, ο οποίος για το πρώτο έτος λειτουργίας έχει έκπτωση 50%.

Δεν υπάρχει αφορολόγητο στις ατομικές επιχειρήσεις. Η φορολογία ξεκινάει από το πρώτο ευρώ.

Δείτε αναλυτικά την φορολογία ατομικής επιχείρησης 

Φορολογία εταιριών (ΟΕ, ΕΕ, ΙΚΕ, ΕΠΕ)

Εφόσον γίνει σύσταση Νομικού προσώπου και η επιχείρηση αποκτήσει νομική μορφή Ομόρρυθμη, Ετερόρρυθμη ή ΙΚΕ , ο συντελεστής φορολογίας για όλα τα καθαρά κέρδη είναι 22%.

Η προκαταβολή φόρου είναι 80%, ενώ παρέχεται έκπτωση 50% για τα πρώτα 3 έτη.

Τέλος , υπάρχει και το τέλος επιτηδεύματος για όλες τις εταιρίες 1000€ το έτος για έδρα Θεσσαλονίκη-Αθήνα , και 800€ το έτος για την υπόλοιπη Ελλάδα.

Επειδή στις εταιρίες υπάρχει ξεχωριστό ΑΦΜ για την επιχείρηση από αυτό του επιχειρηματία, κάτι που δεν ισχύει στην περίπτωση της ατομικής, υπάρχει πολύ μεγαλύτερη αναγνώριση δαπανών στα λογιστικά βιβλία.

Οι εταιρίες ΙΚΕ και ΕΠΕ που τηρούν διπλογραφικά βιβλία και κατά την διανομή κερδών επιβάλλεται φόρος 5% για τα μερίσματα των εταίρων.

Τέλος παρεπιδημούντων

Όταν η επιχείρηση αποκτήσει ειδικό σήμα Ε.Σ.Λ. (ΕΟΤ) και άρα θεωρείται τουριστικό κατάλυμα, θα πρέπει να υποβάλλει στον Δήμο δηλώσεις και να καταβάλλει τα τέλη παρεπιδημούντων σύμφωνα με τα συνολικά ετήσια ακαθάριστα έσοδα.

Στους περισσότερους Δήμους ο συντελεστής υπολογισμού είναι 0,5%

Προδιαγραφές Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης

Oι νέες προδιαγραφές ισχύουν από 1/10/2025 και πρέπει να πληρούνται σωρευτικά από όλα τα ακίνητά που μισθώνονται βραχυχρόνια. Συγκεκριμένα πρέπει να:

• Αποτελούν χώρους κύριας χρήσης και να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό,
• Είναι ασφαλισμένα έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν,
• Διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής,
• Έχουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.

Διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω της πλατφόρμας Airbnb, θα πρέπει να δηλώνονται από τον διαχειριστή στη σχετική ηλεκτρονική εφαρμογή της ΑΑΔΕ και συγκεκριμένα στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Ως διαχειριστής ακινήτου ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο, το οποίο αναλαμβάνει τη διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωσή του. Διαχειριστής ακινήτου μπορεί να είναι:

• ο κύριος του ακινήτου
• ο νομέας
• ο επικαρπωτής
• ο υπεκμισθωτής
• τρίτος στον οποίο ανατίθεται το καθήκον αυτό. Αυτός μπορεί να είναι ο κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς, ο εκκαθαριστής κληρονομιάς, ο εκτελεστής διαθήκης ή ο επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση.

Υποχρεώσεις διαχειριστή ακινήτου

1. Εγγραφή στο μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής και απόκτηση αριθμού μητρώου ΑΜΑ για κάθε ακίνητο.
2. Ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης
3. Υποβολή της δήλωσης βραχυχρόνιας διαμονής ανά μισθωτή
4. Καταχώρηση στο μητρώο στοιχείων απαραίτητων για τον προσδιορισμό του ετήσιου εισοδήματος (συνδικαιούχοι εισοδήματος, ποσοστά κ.α.)

Επιβολή κυρώσεων

Η μη συμμόρφωση του διαχειριστή ακινήτου με τις σχετικές υποχρεώσεις στο μητρώο συνεπάγεται διοικητικά πρόστιμα. Πιο συγκεκριμένα, επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ στους διαχειριστές των ακινήτων. Για κάθε μία από τις παρακάτω παραβάσεις:

• Παράλειψη εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
• Μη εμφανής αναγραφή του αριθμού εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής κατά την ανάρτηση του Ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε άλλο μέσο προβολής,

Επίσης, επιβάλλεται πρόστιμο 100 ευρώ σε περίπτωση εκπρόθεσμης υποβολής δήλωσης Βραχυχρόνιας Μίσθωσης ή τέλους ανθεκτικότητας.

————-

Θεοδώρα Παλιούρα

Λογίστρια – Φοροτεχνικός Α’ τάξης

Σύμβουλος Στρατηγικής Λογιστικής Επιχειρήσεων

Σύγχρονο Λογιστικό γραφείο Θεσσαλονίκη PKP IKE

Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να απευθύνεστε στο [email protected] ή μέσω φόρμας επικοινωνίας

-Online συμβουλευτική

Αξιοποιήστε την υπηρεσία online συμβουλευτικής για να λύσετε φορολογικά θέματα και απορίες και για να σχεδιάσετε σωστά την έναρξη της επιχείρησης σας.

  Ραντεβού συμβουλευτικής

-Start My Business.gr – Σεμινάριο έναρξης επιχείρησης

Ο πιο πλήρης οδηγός για τη δημιουργία νέας επιχείρησης από το μηδέν μέσα από ένα online σεμινάριο με όλα τα σημαντικά θέματα για την έναρξη επιχείρησης και την ίδρυση μιας εταιρίας για να ενημερωθείτε κατάλληλα για το φορολογικό και νομικό πλαίσιο της σημερινής αγοράς.

  Δείτε πληροφορίες και παρακολουθείστε το σεμινάριο

Δείτε περισσότερα άρθρα και δικαιολογητικά 

• Πως φορολογούνται τα εισοδήματα από ενοίκια
  

• Πώς φορολογούνται τα εισοδήματα από το εξωτερικό

• Αποφυγή τεκμηρίων – Πως θα πληρώσετε λιγότερους φόρους
  

• Διαδικασία και ενέργειες κληρονόμου μετά το θάνατο συγγενικού προσώπου

• Πως θα κάνετε έναρξη ατομικής επιχείρησης – Διαδικασία

• Οδηγός επιλογής νομικής μορφής κατά την έναρξη επιχείρησης

• Ενέργειες και εργαλεία για την οργάνωση και κάλυψη της επιχείρησης

• Τι χρειάζεται για να ξεκινήσεις μια νέα επιχείρηση

• Επιχείρηση με έδρα το σπίτι. Τι ισχύει;

• Σύσταση ΙΚΕ ή ΟΕ; Φορολογία εταιρειών

• Ίδρυση Ομόρρυθμης εταιρίας (Ο.Ε.) – Ετερόρρυθμης εταιρίας (Ε.Ε.) – Διαδικασία

• Μονοπρόσωπη ΙΚΕ ή ατομική επιχείρηση; Επιλογή νομικής μορφής

• Πως θα μειώσετε τον φόρο και τον ΦΠΑ για την επιχείρηση σας

• Ίδρυση εταιρείας : Συγκριτικός πίνακας επιλογής νομικής μορφής με παραδείγματα φορολογίας

• Σύσταση Ι.Κ.Ε. – Διαδικασία ίδρυσης – Κόστος – Δικαιολογητικά