Πως φορολογούνται τα εισοδήματα από ενοίκια

Φορολογία ενοικίων

Τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται αυτοτελώς με συντελεστές από 15% έως και 45%, χωρίς να υπάρχει αφορολόγητο.

Εισοδήματα από ενοίκια

Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία εισόδημα από ακίνητη περιουσία είναι αυτό που προέρχεται από εκμετάλλευση ακινήτου, εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση. Επίσης υπάρχει και το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ακινήτων ή από δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτων σε τρίτους.

Το εισόδημα αυτό μπορεί να αποκτάται και να δηλώνεται από κάθε φυσικό πρόσωπο στο οποίο έχει νόμιμα μεταβιβασθεί, με δικαστική απόφαση, με οριστικό συμβόλαιο ή χρησικτησία το εμπράγματο δικαίωμα της πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας κατά περίπτωση.

Επιπρόσθετα, εισόδημα από ακίνητη περιουσία θεωρείται και κάθε ποσό που προέρχεται από εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση χρήσης χώρων τοποθέτησης επιγραφών και κοινόχρηστων χώρων.

Πώς φορολογούνται τα ενοίκια 2026

Τα καθαρά εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς, με κλίμακα στην οποία ισχύουν συντελεστές φόρου:

1. 15% για εισοδήματα έως 12.000€.
2. 25% για εισοδήματα από 12.001 έως 24.000€.
3. 35% για εισοδήματα από 24.001 έως 35.000€.
4. 45% για εισοδήματα πάνω από 35.000€.

Χαρτόσημο στα ενοίκια

Σε όλες τις μισθώσεις που αφορούν επαγγελματική ή αγροτική μίσθωση, επιβάλλονται τέλη χαρτοσήμου 3,6% επί των μισθωμάτων και βεβαιώνονται με την υποβολή της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος. Το ίδιο ισχύει για τις περιπτώσεις υπεκμίσθωσης.

Κατά τη συμπλήρωση του εντύπου Ε2 για τα μισθώματα που εισπράχθηκαν, εφόσον συμπληρωθεί κάποιος κωδικός που να υπάγεται σε χαρτόσημο, θα υπολογιστεί κατά την εκκαθάριση της δήλωσης.

Διαβάστε αναλυτικά πως φορολογείται το εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις aribnb και booking.

Δαπάνες μείωσης φόρου από ακίνητα

Στα εισοδήματα από ενοίκια αναγνωρίζεται ετήσια έκπτωση άνευ δικαιολογητικών ένα ποσό για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες. Όσα ακίνητα αποφέρουν φορολογητέο εισόδημα, ανεξάρτητα από το είδος και τη χρήση αυτών έχουν μείωση 5% επί του ακαθάριστου εισοδήματος που θα φορολογηθεί.

Οι δαπάνες επισκευής και συντήρησης κατοικίας, εφόσον έχουν γίνει με τη χρήση ηλεκτρονικών πληρωμών, μειώνουν το εισόδημα. Συγκεκριμένα, αφαιρείται το 30% των δαπανών από το φορολογητέο εισόδημα του φυσικού προσώπου από μισθωτή εργασία και συντάξεις, επιχειρηματική δραστηριότητα και ακίνητη περιουσία και έως το όριο των 5.000€.

Κίνητρα για κλειστά ακίνητα

Εφόσον ένας ιδιοκτήτης ακινήτου και εκμισθωτής προχωρήσει σε μια μακροχρόνια ενοικίαση για ένα ακίνητο που ήταν είτε κενό (κλειστό) είτε μισθωνόταν σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης, μπορεί να πάρει απαλλαγή φόρου εισοδήματος για τρία χρόνια. Βασικές προϋποθέσεις για την απαλλαγή είναι :

• να ήταν το ακίνητο αποδεδειγμένα κενό ή στη βραχυχρόνια για τρία έτη. Ακίνητα έως 120 τμ
• να υπογραφεί συμφωνητικό μίσθωσης κατοικίας για τουλάχιστον τρία έτη
• θα συναφθεί μισθωτήριο έως την 31η Δεκεμβρίου 2026

Από το 2026 μειώνεται κατά 50% και από το 2027 καταργείται ο ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους.

Απαλλαγή φόρου για 3 έτη από τη φορολογία ενοικίων

Το εισόδημα από ενοίκια που λαμβάνουν φυσικά πρόσωπα, απαλλάσσεται από την φορολογία εισοδήματος για 36 μήνες , εφόσον ισχύουν οι παρακάτω προϋποθέσεις :

• Γίνεται μακροχρόνια μίσθωση του ακινήτου
• Η ελάχιστη διάρκεια είναι τουλάχιστον 3 έτη
• Η κατοικία έχει μέγιστο εμβαδόν έως 120 τ.μ.
• Αφορά κατοικίες που δηλώνονταν ως κενές τα προηγούμενα 3 έτη

Η απαλλαγή δεν ισχύει αν τα προηγούμενα έτη τα ακίνητα αυτά δηλώθηκαν στο Ε2 ως μισθωμένα, δωρεάν παραχωρημένα, ιδιοχρησιμοποιούμενα, δευτερεύουσες κατοικίες ή δηλώθηκαν έσοδα από πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Μείωση ΕΝΦΙΑ στα ακίνητα κατά 10% ή 20%

Για κατοικίες φυσικών προσώπων που ασφαλίζονται για φυσικές καταστροφές (οπωσδήποτε πυρκαγιά, σεισμό και πλημμύρα) , παρέχεται έκπτωση :

• 20% εφόσον η αξία ακίνητης περιουσίας είναι έως 500.000€
• 10% εφόσον η αξία ακίνητης περιουσίας είναι άνω των 500.000€

Η έκπτωση χορηγείται μετά από αίτηση κάθε χρόνο και ηλεκτρονική διασταύρωση των στοιχείων. Αίτηση Χορήγησης Μείωσης ΕΝΦΙΑ Ασφαλισμένων Κατοικιών εδώ

Η μείωση ΕΝΦΙΑ δίνεται μόνο σε κατοικίες και λαμβάνονται υπόψιν οι κύριοι και οι βοηθητικοί χώροι, ενώ η ασφάλιση αφορά το προηγούμενο έτος.

Ποιοι δικαιούνται μείωση 50% ή απαλλαγή 100% από τον ΕΝΦΙΑ δείτε εδώ

Ανείσπρακτα ενοίκια

Προκειμένου να μη φορολογηθούν για τα ανείσπρακτα ενοίκια , οι ιδιοκτήτες φορολογούμενοι θα πρέπει πριν υποβάλουν τη φορολογική τους δήλωση να έχουν κινηθεί νομικά εναντίον του μισθωτή.  Ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν δεν θα φορολογηθούν, αν και εφόσον έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή :

• διαταγή πληρωμής ή
• διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή
• δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή
• να έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων. 

Για να δηλωθούν σε ξεχωριστό πεδίο τα ανείσπρακτα ενοίκια και να μη φορολογηθούν θα πρέπει ο ιδιοκτήτης, πριν από την ηλεκτρονική υποβολή των εντύπων Ε2 και Ε1, να αποστείλει αίτημα στην αρμόδια ΔΟΥ ηλεκτρονικά με τις δικαστικές αποφάσεις που έχουν εκδοθεί ή αγωγών που έχουν ασκηθεί.

Η προθεσμία για αυτή τη διαδικασία είναι μέχρι την λήξη της υποβολής των φορολογικών δηλώσεων εισοδήματος. 

————-

Θέμης Αξιώτης

Φοροτεχνικός Α’ τάξης

MBA Σύμβουλος Ίδρυσης Επιχειρήσεων

Σύγχρονο Λογιστικό γραφείο Θεσσαλονίκη – PKP IKE

Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να απευθύνεστε στο [email protected] ή μέσω φόρμας επικοινωνίας

-Online συμβουλευτική

Αξιοποιήστε την υπηρεσία online συμβουλευτικής για να λύσετε φορολογικά θέματα και απορίες και για να σχεδιάσετε σωστά την έναρξη της επιχείρησης σας.

  Ραντεβού συμβουλευτικής

-Start My Business.gr – Σεμινάριο έναρξης επιχείρησης

Ο πιο πλήρης οδηγός για τη δημιουργία νέας επιχείρησης από το μηδέν μέσα από ένα online σεμινάριο με όλα τα σημαντικά θέματα για την έναρξη επιχείρησης και την ίδρυση μιας εταιρίας για να ενημερωθείτε κατάλληλα για το φορολογικό και νομικό πλαίσιο της σημερινής αγοράς.

  Δείτε πληροφορίες και παρακολουθείστε το σεμινάριο

Δείτε περισσότερα άρθρα για έναρξη επιχείρησης και φορολογικά θέματα

• Φορολογία ατομικής επιχείρησης 2026

• Πως θα κάνετε έναρξη ατομικής επιχείρησης – Όλη η διαδικασία

• Οδηγός επιλογής νομικής μορφής κατά την έναρξη επιχείρησης

• Ενέργειες και εργαλεία για την οργάνωση και κάλυψη της επιχείρησης

• Οδηγός τήρησης βιβλίων και Mydata

• Ίδρυση Ομόρρυθμης εταιρίας (Ο.Ε.) – Ετερόρρυθμης εταιρίας (Ε.Ε.) – Διαδικασία

• Σύσταση Ι.Κ.Ε. – Διαδικασία ίδρυσης – Κόστος – Δικαιολογητικά

• Σύσταση ΙΚΕ ή ΟΕ; Φορολογία επιχειρήσεων

• Επιχείρηση με έδρα το σπίτι. Τι ισχύει;

• Τι χρειάζεται για να ξεκινήσεις μια νέα επιχείρηση

• Ίδρυση εταιρείας : Συγκριτικός πίνακας επιλογής νομικής μορφής με παραδείγματα φορολογίας

• Πως θα μειώσετε τον φόρο και τον ΦΠΑ για την επιχείρηση σας

• Πληρωμή ΦΠΑ. Πότε επιβάλλεται ΦΠΑ; Τι χρειάζεται για απαλλαγή ΦΠΑ;
  

• Πως φορολογούνται τα εισοδήματα από ενοίκια ακινήτων

• Φορολογία στα εισοδήματα από μισθώσεις airbnb – Τι ισχύει

• Πώς φορολογούνται τα εισοδήματα από το εξωτερικό – παγκόσμιο εισόδημα

• Διαδικασία και ενέργειες κληρονόμου μετά το θάνατο συγγενικού προσώπου

• Εργοδοτικές υποχρεώσεις και απασχόληση προσωπικού – Μισθοδοσία εργαζομένων