Πως φορολογούνται τα εισοδήματα από ενοίκια

Φορολογία ενοικίων

Τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται αυτοτελώς με συντελεστές από 15% έως και 45%, χωρίς να υπάρχει αφορολόγητο.

Εισοδήματα από ενοίκια

Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία εισόδημα από ακίνητη περιουσία είναι αυτό που προέρχεται από εκμετάλλευση ακινήτου, εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση. Επίσης υπάρχει και το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ακινήτων ή από δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτων σε τρίτους.

Το εισόδημα αυτό μπορεί να αποκτάται και να δηλώνεται από κάθε φυσικό πρόσωπο στο οποίο έχει νόμιμα μεταβιβασθεί, με δικαστική απόφαση, με οριστικό συμβόλαιο ή χρησικτησία το εμπράγματο δικαίωμα της πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας κατά περίπτωση.

Επιπρόσθετα, εισόδημα από ακίνητη περιουσία θεωρείται και κάθε ποσό που προέρχεται από εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση χρήσης χώρων τοποθέτησης επιγραφών και κοινόχρηστων χώρων.

Δαπάνες μείωσης φόρου από ακίνητα

Στα εισοδήματα από ενοίκια αναγνωρίζεται ετήσια έκπτωση άνευ δικαιολογητικών ένα ποσό για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες. Όσα ακίνητα αποφέρουν φορολογητέο εισόδημα, ανεξάρτητα από το είδος και τη χρήση αυτών έχουν μείωση 5% επί του ακαθάριστου εισοδήματος που θα φορολογηθεί.

Δαπάνες που αφορούν αντιπλημμυρικά έργα και έργα αποξήρανσης εκπίπτουν σε ποσοστό 10% επί του ακαθάριστου εισοδήματος από εκμίσθωση, υπεκμίσθωση, δωρεάν παραχώρηση και ιδιόχρηση γαιών. Τα δικαιολογητικά για την απόδειξη του ποσού των δαπανών για αντιπλημμυρικά έργα, είναι οι αποδείξεις είσπραξης που εκδίδονται σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις της φορολογικής νομοθεσίας.

Πώς φορολογούνται τα ενοίκια

Τα καθαρά εισοδήματα από ακίνητα, δηλαδή τα ποσά που προκύπτουν από την αφαίρεση των δαπανών που εκπίπτουν από τα ακαθάριστα ποσά εισοδημάτων από ακίνητα, φορολογούνται αυτοτελώς, με κλίμακα στην οποία ισχύουν συντελεστές φόρου:

1. 15% μέχρι το επίπεδο ετήσιου εισοδήματος 12.000 ευρώ.
2. 35% στο τμήμα ετήσιου εισοδήματος από τις 12.001 έως τις 35.000 ευρώ.
3. 45% στο τμήμα ετήσιου εισοδήματος πάνω από τις 35.000 ευρώ.

Από 01/01/2026 , θεσπίζεται ένας νέος ενδιάμεσος επιπλέον φορολογικός συντελεστής, και η κλίμακα διαμορφώνεται κάπως έτσι :

1. 15% μέχρι το επίπεδο ετήσιου εισοδήματος 12.000 ευρώ.
2. 25% στο τμήμα ετήσιου εισοδήματος από τις 12.001 έως τις 24.000 ευρώ.
3. 35% στο τμήμα ετήσιου εισοδήματος από τις 24.001 έως τις 35.000 ευρώ.
4. 45% στο τμήμα ετήσιου εισοδήματος πάνω από τις 35.000 ευρώ.

Χαρτόσημο στα ενοίκια

Σε όλες τις μισθώσεις που αφορούν επαγγελματική ή αγροτική μίσθωση, επιβάλλονται τέλη χαρτοσήμου 3,6% επί των μισθωμάτων και βεβαιώνονται με την υποβολή της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος. Το ίδιο ισχύει για τις περιπτώσεις υπεκμίσθωσης.

Κατά τη συμπλήρωση του εντύπου Ε2 για τα μισθώματα που εισπράχθηκαν, εφόσον συμπληρωθεί κάποιος κωδικός που να υπάγεται σε χαρτόσημο, θα υπολογιστεί κατά την εκκαθάριση της δήλωσης.

Κίνητρα για κλειστά ακίνητα

Εφόσον ένας ιδιοκτήτης ακινήτου και εκμισθωτής προχωρήσει σε μια μακροχρόνια ενοικίαση για ένα ακίνητο που ήταν είτε κενό (κλειστό) είτε μισθωνόταν σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης, μπορεί να πάρει απαλλαγή φόρου εισοδήματος για τρία χρόνια. Βασικές προϋποθέσεις για την απαλλαγή είναι :

• να ήταν το ακίνητο αποδεδειγμένα κενό ή στη βραχυχρόνια για τρία έτη. Ακίνητα έως 120 τμ
• να υπογραφεί συμφωνητικό μίσθωσης κατοικίας για τουλάχιστον τρία έτη
• θα συναφθεί μισθωτήριο έως την 31η Δεκεμβρίου 2026

Από το 2026 μειώνεται κατά 50% και από το 2027 καταργείται ο ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους.

Ανείσπρακτα ενοίκια

Ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν μπορούν να μην φορολογηθούν, αν και εφόσον έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μεσαίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή να έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων. 

Ειδικότερα, για να δηλωθούν σε ξεχωριστό πεδίο τα ανείσπρακτα ενοίκια και να μη φορολογηθούν θα πρέπει ο ιδιοκτήτης, πριν από την ηλεκτρονική υποβολή των εντύπων Ε2 και Ε1, να αποστείλει αίτημα στην αρμόδια ΔΟΥ με τις δικαστικές αποφάσεις που έχουν εκδοθεί ή αγωγών που έχουν ασκηθεί έως και την προθεσμία υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος. Η διαδικασία αυτή έως την προθεσμία υποβολής της φορολογικής δήλωσης, δεν έχει πρόστιμο.

————-

Θέμης Αξιώτης

Φοροτεχνικός Α’ τάξης

MBA Σύμβουλος Ίδρυσης Επιχειρήσεων

Σύγχρονο Λογιστικό γραφείο Θεσσαλονίκη – PKP IKE

Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να απευθύνεστε στο [email protected] ή μέσω φόρμας επικοινωνίας

-Online συμβουλευτική

Αξιοποιήστε την υπηρεσία online συμβουλευτικής για να λύσετε φορολογικά θέματα και απορίες και για να σχεδιάσετε σωστά την έναρξη της επιχείρησης σας.

  Ραντεβού συμβουλευτικής

-Start My Business.gr – Σεμινάριο έναρξης επιχείρησης

Ο πιο πλήρης οδηγός για τη δημιουργία νέας επιχείρησης από το μηδέν μέσα από ένα online σεμινάριο με όλα τα σημαντικά θέματα για την έναρξη επιχείρησης και την ίδρυση μιας εταιρίας για να ενημερωθείτε κατάλληλα για το φορολογικό και νομικό πλαίσιο της σημερινής αγοράς.

  Δείτε πληροφορίες και παρακολουθείστε το σεμινάριο

Δείτε περισσότερα άρθρα και δικαιολογητικά 

• Πως φορολογούνται τα εισοδήματα από ενοίκια

• Πως φορολογούνται τα εισοδήματα από το εξωτερικό

• Ηλεκτρονικές αποδείξεις – Τι ισχύει με το αφορολόγητο
  

• Έκδοση ΑΦΜ για κάτοικο Ελλάδος και κάτοικο Εξωτερικού

• Διαδικασία και ενέργειες κληρονόμου μετά το θάνατο συγγενικού προσώπου

• Αποφυγή τεκμηρίων – Πως θα πληρώσετε λιγότερους φόρους
  

• Η λύση για να απολαμβάνεις την εργασία σου : Δημιούργησε τη δική σου επιχείρηση!

• Προσθήκη – Μεταβολή ΚΑΔ
  

• Τι χρειάζεται για να ξεκινήσεις μια νέα επιχείρηση

• Επιχείρηση με έδρα το σπίτι. Τι ισχύει;

• Έναρξη Ατομικής επιχείρησης – Πλήρης οδηγός

• Ίδρυση Ο.Ε. –  Ε.Ε.  διαδικασία

• Σύσταση Ι.Κ.Ε. – Διαδικασία – Κόστος – Δικαιολογητικά

• Πως θα μειώσετε τον φόρο και τον ΦΠΑ για την επιχείρηση σας